TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I: GENERALIDADES

ARTÍCULO 1ro.): OBJETO. La presente Ordenanza establece la reglamentación urbanística de los Conjuntos Inmobiliarios previstos en el artículo 2073 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, dentro del ejido municipal de la ciudad de Trelew.

ARTÍCULO 2do.): AUTORIDAD DE APLICACIÓN. La Autoridad de Aplicación de la presente Ordenanza es el Área de Planificación de la Municipalidad de Trelew o la que en el futuro la reemplace.

ARTÍCULO 3ro.): DEFINICIÓN DE TÉRMINOS TÉCNICOS. A los fines de una correcta aplicación de la presente Ordenanza, entiéndase por:

1. Inmueble general o parcela catastral de origen: el o los inmuebles afectados al régimen jurídico de Conjuntos Inmobiliarios.
2. Unidad funcional o subparcela catastral privada: cada una de las unidades que componen la subdivisión del conjunto inmobiliario.
3. Unidad funcional o subparcela catastral: en estado de indivisión forzosa y perpetua de lugares y bienes comunes.

ARTÍCULO 4to.): UBICACIÓN. Los Barrios Cerrados y Clubes de Campo podrán localizarse únicamente en las áreas donde la zonificación territorial de la ciudad lo permita, conforme la Ordenanza de Uso del Suelo y restante normativa vigente.

ARTÍCULO 5to.): SUPERFICIE MÁXIMA. Establécese que los Conjuntos Inmobiliarios pueden tener una superficie máxima de dieciséis (16) hectáreas, es decir, ciento sesenta mil metros cuadrados (160.000 m2), cualquiera fuese su uso o localización.

ARTÍCULO 6to.): CLASIFICACIÓN. Los Conjuntos Inmobiliario a los que se aplicará la presente ordenanza son los Barrios Cerrados y Clubes de Campo.

ARTÍCULO 7mo.): CONTINUIDAD VIAL. La aprobación del proyecto está condicionada a que el Conjunto Inmobiliario según su ubicación, configuración y carga a la circulación del sector no produzca un impacto negativo a la continuidad y fluidez del sistema vial en que se inserte, y de estudios particulares de planificación que a tal fin desarrollen las áreas competentes. En su caso, el proyecto deberá incluir las obras o alternativas de remediación según la normativa vigente.

ARTÍCULO 8vo.): SALIDA A LA VÍA PLUBLICA Y CERRAMIENTO PERIMETRAL. La salida de las distintas unidades funcionales será directa a la vía pública o por vía de circulación interna, y tanto ésta como el cerramiento perimetral deberán adecuarse a las condiciones y exigencias de relación funcional – circulación y conectividad urbana – y paisajística que requiera la adecuada armonización del Conjunto Inmobiliario con el resto de parcelas, servicios y vías de comunicación del sector urbano donde se inserta. El cerramiento perimetral no podrá realizarse mediante muro ciego u elementos opacos en toda la colindancia con el dominio público. En las colindancias con fundos privados serán de aplicación las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y disposiciones municipales sobre medianería y cerramiento.

ARTÍCULO 9no.): LINEAMIENTOS PARA EL ARBOLADO. El arbolado en vías de circulación interna y superficies comunes será definido en el proyecto que a tal fin se autorice. Será obligatoria la preservación y el mantenimiento de las especies arbóreas conforme a la normativa vigente.

ARTÍCULO 10mo.): PROHIBICIÓN. Prohíbase la localización de Conjuntos Inmobiliarios en zonas inundables, sin realizar las obras necesarias para impedir la anegación parcial o total de las parcelas que lo constituyen. Dichas obras solo pueden efectuarse, dentro de los límites que establezca la Evaluación Ambiental correspondiente a cada emprendimiento.

ARTÍCULO 11ro.): PROHIBICIÓN DE ALTERACIÓN DE CUENCAS Y CURSOS DE AGUA. Prohíbase la alteración de cuencas y cursos de agua, de la parcela destinada al proyecto y ejecución de Conjuntos Inmobiliarios, cualquiera sea su escala y tipo, que afecten a terceros o produzcan alteraciones en el normal escurrimiento de las aguas pluviales, tanto agua arriba como aguas abajo del emprendimiento.

ARTÍCULO 12do.): TRATAMIENTO Y MANTENIMIENTO DE CURSOS DE AGUA. Establécese que en aquellas parcelas destinadas a Conjuntos Inmobiliarios que cuenten con cursos de agua permanentes, estos deben ser mantenidos a cielo abierto y tratados paisajísticamente, debiendo respetarse una franja no edificable a ambos márgenes de éste. El tratamiento correspondiente se debe determinar según un estudio de cuencas certificado por la Autoridad de Aplicación o la repartición municipal que la reemplace en el futuro, y en base a la reglamentación de la normativa vigente también deben ser respetados los bañados, vertientes y cursos de agua no permanentes, pudiendo afectarse la superficie que ocupen, como espacios verdes. El tratamiento y mantenimiento de dichos cursos de agua dentro de los límites del Conjunto Inmobiliario, queda exclusivamente a cargo del emprendedor y/o tenedores del mismo.

TÍTULO II: DISPOSICIONES PARTICULARES

CAPÌTULO I: TRAZADO Y FRACCIONAMIENTO DEL SUELO DEL CONJUNTO INMOBILIARIO

ARTÍCULO 13ro.): DE LA UNIDAD FUNCIONAL. La superficie mínima de la unidad funcional y su frente mínimo, sobre las vías de circulación interna. Deberá adecuarse a las previsiones establecidas en la Ordenanza de Uso del Suelo.

En los casos en que pretenda modificar la unidad funcional, en los cuales existan discrepancias o dudas con la aplicación de la normativa vigente, será determinada por el Área de Planificación o la que en el futuro la reemplace, mediante resolución fundada precederá a la aprobación o rechazo del plano definitivo.

ARTÍCULO 14to.): CARACTERÍSTICAS. Características de los Conjuntos Inmobiliarios:

1. CI Barrios Cerrados:

Superficie UF: cada unidad funcional privada contará con una superficie mínima de setecientos metros cuadrados (700 m2), a la que se accederá por una circulación vehicular o directamente desde la vía pública.

Calles Internas: doble mano, ancho mínimo de dieciséis metros (16 m.). Deberán preverse un mínimo de dos vías de acceso y egreso vehicular común, pudiendo asumir uno de ellos la condición de acceso secundario o de servicio, debiendo contar cada una con carriles separados de entrada y salida de vehículos.

Retiros Internos: las construcciones dentro de cada UF dispondrán de un retiro en su frente, laterales y fondo que será determinado en la reglamentación de la presente Ordenanza, teniendo en cuenta la ubicación del Conjunto Inmobiliario a desarrollarse.

2. CI Clubes de Campo.-

Superficie UF: cada unidad funcional contará con una superficie mínima de dos mil metros cuadrados (2000 m2), a la que se accederá por una circulación vehicular.

Calles internas: doble mano, ancho mínimo dieciséis metros (16m.), y para el caso de calles si salidas deberán tener un diámetro mínimo de 20 metros. Deberán preverse un mínimo de dos vías de acceso y egreso vehicular común, debiendo contar cada una con carriles separados de entrada y salida de vehículos.

Retiros internos: las construcciones dentro de cada UF dispondrán de un retiro en su frente, laterales y fondo que será determinado en la reglamentación de la presente Ordenanza, teniendo en cuenta la ubicación del Conjunto Inmobiliario a desarrollarse.

CAPÍTULO II: OCUPACIÓN DEL SUELO, USO DEL SUELO Y CÓDIGO DE EDIFICACIÓN DENTRO DE UN CONJUNTO INMOBILIARIO

ARTÍCULO 15to.): CONDICIONES Y LIMITACIONES. Las condiciones y limitaciones de la unidad funcional de los Conjuntos Inmobiliarios quedarán determinadas y se regirán por lo normado en el Código de Edificación y en las Ordenanza específicas vigentes.

CAPÍTULO III: DE LA INFRAESTRUCTURA

ARTÍCULO 16to.): DE LAS INFRAESTRUCTURAS EXTRENAS DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Previo a la aprobación del Plano de Agrimensura, los responsables del Conjunto Inmobiliario deberán acreditar la provisión instalada en el Inmueble sujeto a Propiedad Horizontal Especial, para suministrar de energía eléctrica, agua potable, gas natural y red colectora cloacal o autorización de volcamiento expedido por los organismos técnicos correspondientes.

Para el caso de que los Conjuntos Inmobiliarios a instalarse sean bajo la denominación de “barrio aislado y/o autosuficiente” los responsables del Conjunto Inmobiliario deberán acreditar los proyectos sustentables para suministro de energía, agua potable, tratamiento de agua gris para riego, tratamiento de aguas negras, los cuales deberán ser expedidos por profesionales idóneos en las respectivas materias y encontrase debidamente habilitados.

ARTÍCULO 17mo.): DE LAS INFRAESTRUCTURAS INTERNAS DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Todo emprendimiento deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1. Tener un nivel de aptitud que permita considerar los terrenos libres de inundaciones o anegamientos.
2. Deberán contar con la provisión de agua potable, ya sea por la extensión de la red existente o bien proveniente de la napa potable (cualitativo – cuantitativo) en relación a la cantidad de usuarios prevista otorgado por el organismo competente.-
3. Deberá suministrar energía eléctrica, gas por redes, servicio de telecomunicaciones y televisión por cable. Todos los tendidos deben ser subterráneos.
4. Sistemas de evacuación de las aguas pluviales y de los líquidos cloacales indicando el tratamiento que dará a estos últimos.
5. Servicio de recolección de residuos.
6. Red de agua tratada para forestación.
7. Cordón cuneta y calles internas de Inter trabado o asfalto, de aplicarse en código interno del Barrio propuesto, esta última, y no haciendo responsable al municipio de dicha obra.
8. Arbolado en vías de circulación interna y superficies comunes.
9. Cierre perimetral.

ARTÍCULO 18vo.): En los terrenos sobre los cuales se asentará el complejo urbanístico que fuesen adyacentes a rutas, canales, arroyos o lagunas deberán cumplir con los siguientes requisitos: 

1. En ambas márgenes de las trazas de las rutas nacionales o provinciales, se dejará una franja de veinte (20) metros para el trazado de una calle colectora de modo de evitar los accesos directos a las rutas.
2. En zona de costa de río deberá dejarse un camino de treinta (30) metros de ancho para el uso público.
3. A ambos lados de los canales deberá dejarse una franja de quince (15) metros de ancho para forestación y caminos de acceso para el paso de máquinas de limpieza.
4. En todos los casos descriptos a forestación será realizada de acuerdo a especificaciones técnicas del área municipal y a cargo de quien realice el emprendimiento.

ARTÍCULO 19no.): Las vías de comunicación deberán ser mejoradas con materiales o productos que en cada caso acepte el municipio. El acceso que vincula un barrio cerrado con una vía externa pavimentada deberá ser tratado de un modo que garantice su uso en cualquier circunstancia. Estas alternativas deberán ser presentadas al Municipio para su aprobación.

ARTÍCULO 20mo.): RECOLECCIÓN DE RESIDUOS. Establécese que la recolección de residuos domiciliarios dentro del Conjunto Inmobiliario es responsabilidad de los propietarios y/o tenedores del conjunto, y que el Municipio se hará cargo del retiro de los residuos sobre calles o avenidas linderas de acceso público, en caso de contarse con un recorrido de recolección hasta ese punto, caso contrario el Conjunto Inmobiliario deberá trasladar los residuos a su costa hasta la ubicación y sistema que el organismo indique.

ARTÍCULO 21ro.): HIGIENE Y MANTENIMIENTO. Establecese que la limpieza de calles, repaso de vialidades internas, mantenimiento de pluviales y otros servicios de mantenimiento urbano típico de los barrios de la ciudad no se aplican a los barrios cerrados o clubes de campo establecidos en la presente Ordenanza y quedan a cargo del sistema de administración que establezca cada grupo de copropietarios. Quedando exenta la Municipalidad de Trelew de las responsabilidades que devinieran de la falta de cumplimiento en dichos mantenimientos.

CAPÍTULO IV: RESERVA DE INMUEBLES EN CONJUNTOS INMOBILIARIOS.

ARTÍCULO 22do.): NORMATIVA APLICABLE. Será de aplicación a los Conjuntos Inmobiliarios la Ordenanza Nº 11701/12 y modificatorias Ordenanza Nº 12421/16 en lo que refiere al aporte para la Reserva de Inmuebles.

ARTÍCULO 23ro.): RESERVAS. Los porcentajes de tierra a transferir al municipio para el uso de espacios verdes serán del quince por ciento (15%) repartiéndose seis por ciento (6%) para reservar fiscal y nueve por ciento (9%) para espacios verdes en la ciudad, los que deberán cederse y ubicarse fuera del perímetro de los emprendimientos. Dicha obligación a cargo del o de los titulares de dominio del o de los inmuebles/s a fraccionar y/o urbanizar como barrio cerrado. En todos los casos la elección de la forma en que cumplirá dicha obligación corresponderá única y exclusivamente a la Municipalidad de Trelew, debiendo cumplirse con las normas legales vigentes. Establécese, asimismo, la obligación de asignar dentro del perímetro del emprendimiento un mínimo del seis por ciento (6%) de tierra no edificable, que asegure un ambiente sano, equilibrado y apto para el desarrollo humano, como así también el bienestar y salud de las personas que habiten el Barrio Cerrado.

TÍTULO III: DEL PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS.

REQUISITOS DE APROBACIÓN.

ARTÍCULO 24to.): FACTIBILIDAD. La factibilidad de un Conjunto Inmobiliarios se concederá en dos etapas:

1. La convalidación técnica preliminar (prefactibilidad)
2. La convalidación técnica final (factibilidad)

A dichos fines deberá presentarse ante la Municipalidad la documentación pertinente.

ARTÍCULO 25to.): PREFACTIBILIDAD. Para obtener la convalidación técnica preliminar (prefactibilidad) de un anteproyecto de Conjunto Inmobiliario deberá realizarse el trámite que a continuación de detalla:

1. Obtener la aprobación de la localización de parte del Municipio, debiéndose respetarse los hechos naturales de valor paisajístico tales como, arbolados, topografía del terreno, lagunas y arroyos, etc.
2. Localización y delineación de áreas de esparcimiento, servicios, viviendas y vías de comunicación internas y conexiones internas.
3. Dimensiones de calles externas e internas, áreas y parcelas destinadas a viviendas, balance de superficies y destinos de las distintas áreas.
4. Memorias descriptivas en las que se especifiquen régimen de dominio a adoptar, principales actividades a desarrollar, números de parcelas en el área de viviendas unifamiliar o multifamiliar, densidad bruta y densidad neta, altura máxima de viviendas y retiros.
5. Memorias de obras e infraestructuras internas a prever, anteproyectos de red agua potable, de gas, desagües cloacales (especificando tratamiento), desagües pluviales, red de energía eléctrica, iluminación, telecomunicaciones y televisión por cable, cordón cuneta y pavimento.
6. Reglamento urbanístico y de edificación a la que deberán ajustarse las viviendas a construir. Ordenanzas de Uso de Suelo Nº 11701/12 y su modificatoria Ordenanza Nº 12421/16, Código de Edificación.

ARTÍCULO 26to.): FACTIBILIDAD. Para obtener la convalidación técnica final (factibilidad) de un proyecto de Conjunto Inmobiliario deberá presentarse la documentación que se detalla:

1. Título de propiedad en original y copia certificada, certificados expedidos por el Registro General de la Propiedad sobre subsistencia de hipotecas, informe sobre libre embargo u otras restricciones o gravámenes, informe de libre inhibición de sus titulares, todos actualizados a la fecha de presentación, libre deuda del impuesto inmobiliario y libre deuda de la Tasa General de Inmuebles.
2. Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobados por la Municipalidad.
3. Plano de subdivisión y mensura original y copia aprobado.
4. Proyectos de obras de saneamiento hidráulico aprobados por el área de ingeniería de la Municipalidad de Trelew, cuando se trata de áreas urbanizadas.
5. Proyectos de la red de servicios de agua potable, de gas, desagües cloacales (especificando tratamiento), desagües pluviales, red de energía eléctrica, iluminación, telecomunicaciones y televisión por cable.
6. Compromiso de forestación de las calles perimetrales a donarse al Municipio.
7. Acta de donación de las calles perimetrales a donar con certificación de firmas ante escribano público.

ARTÍCULO 27mo.): TRÁMITE. El trámite seguirá el siguiente procedimiento: el interesado presentará la solicitud de factibilidad por Mesa de Entradas de la Municipalidad de Trelew acompañando la documentación establecida en el Artículo anterior. La Autoridad municipal competente tramitará ante el Concejo Deliberante de Trelew, la Ordenanza de aceptación del acta de donación de las calles perimetrales y deberá resolver sobre el expediente dentro de un plazo máximo de noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de presentación. La decisión adoptada será notificada por Resolución al peticionante dentro de los quince (15) días corridos.

ARTÍCULO 28vo.): COMPROMISO EJECUCIÓN. Obtenida la Resolución que viabiliza el emprendimiento, el peticionante se comprometerá ante escribano público a dar inicio a la ejecución de las obras de infraestructura e incorporación de las mejoras dentro de un plazo de Ciento Ochenta (180) días. Vencido dicho plazo sin que se haya llevado a cabo el compromiso asumido se considerará que el interesado desistió de su proyecto y se procederá a archivar o actuado.

ARTÍCULO 29no.): PLAZO EJECUCIÓN DE OBRAS. El plazo de ejecución de las obras de infraestructura e incorporación de mejoras no podrá exceder los veinticuatro (24) meses contados a partir de la fecha de notificación de la Resolución de aprobación.

ARTÍCULO 30mo.): Habiendo certificado las Autoridades competentes la conclusión de las obras fijadas para obtener la factibilidad, se procederá por Ordenanza a autorizar la habilitación definitiva del Complejo Urbanístico Privado para ser registrado en el Catastro Provincial.

ARTÍCULO 31ro.): CARTELERÍA. Ocurrida la habilitación citada en el Artículo precedente, el peticionante deberá colocar en el predio un cartel que consigne:

1. Nombre del Conjunto Inmobiliario;
2. Destino del Conjunto Inmobiliario;
3. Número de expediente municipal y Ordenanza;
4. Designación catastral;
5. Infraestructuras y modalidad de ejecución a cargo del urbanizador; y
6. Cantidad de unidades funcionales o subparcelas catastrales privadas.

ARTÍCULO 32do.): REPRESENTACIÓN DEL BARRIO CERRADO Y/O CLUB DE CAMPO. Que una vez constituido del Barrio Cerrado y/o el Club de Campo, la representación del mismo ante la Municipalidad de Trelew, prestataria  de servicios, y demás autoridades, será ejercida por el Administrador del Consorcio de Propietarios del Barrio Cerrado y/o Club de Campo, que puede ser una persona física o persona ideal.

TÍTULO IV: DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

CAPÍTULO I: ADECUACIÓN DE URBANIZACIONES PREEXISTENTES AL RÉGIMEN DE CONJUNTOS INMOBILIARIOS

ARTÍCULO 33ro.): ADECUACIÓN. Las urbanizaciones preexistentes y consolidadas a la fecha de la entrada en vigencia de la presente Ordenanza, podrán adecuarse gradualmente a las previsiones normativas establecidas en la presente.

CAPÍTULO II: DISPOSICIONES REGLAMENTARIAS.

ARTÍCULO 34to.): FACULTAD. Facúltase al Departamento Ejecutivo Municipal para dictar las disposiciones reglamentarias para asegurar la operatividad de la presente Ordenanza.